「宅建士資格を取ったら、次は何をすればいいのか」

　宅建士試験に合格し、晴れて宅建士証を手にした方の多くが、次のステップとして「独立開業」や「自分で不動産ビジネスを始めること」を視野に入れています。不動産会社で培った経験と人脈を活かして独立したい、あるいは不動産投資の延長として自ら仲介業を手がけてみたい——その夢を実現するために必ず必要になるのが「宅地建物取引業免許（宅建業免許）」です。

　しかし、この免許取得の手続きは想像以上に複雑です。要件が厳格で、必要書類は多岐にわたり、一つでも不備があれば受理されません。さらに、事務所の要件や資金要件、人的要件など、クリアすべきハードルがいくつも存在します。「資格は取ったけれど、開業までの道のりが見えない」「何から準備すればいいのか分からない」——そんな不安を抱えている方に向けて、この記事では宅建業免許の新規取得手続きについて、実務的な視点から詳しく解説していきます。

宅建業免許とは？なぜ必要なのか

　宅地建物取引業免許とは、宅地建物取引業法に基づき、不動産の売買・交換・賃貸の仲介や代理などの業務を行うために必要な免許です。たとえ宅建士資格を持っていても、この免許がなければ不動産業を営むことはできません。

　具体的には、次のような業務を行う場合に宅建業免許が必須となります。

• 他人の不動産の売買・交換の仲介や代理を行う場合
• 自ら不動産を反復継続して売買・交換する場合（いわゆる不動産売買業）
• 他人の不動産の賃貸の仲介や代理を行う場合（賃貸管理のみは免許不要。

　無免許営業は宅建業法違反となり、3年以下の懲役または300万円以下の罰金という重い刑事罰が科せられます。「まずは小規模に始めて、軌道に乗ったら免許を取ろう」という考え方は通用しません。不動産ビジネスを始めるなら、必ず免許取得が先です。

　また、免許を持つことは法的要件を満たすだけでなく、顧客や取引先からの信頼を得るための重要な証明にもなります。免許番号を掲げることで、「正式に認可された事業者である」という安心感を与えることができるのです。

宅建業免許取得の要件｜クリアすべき５つのハードル

　宅建業免許を取得するためには、法律で定められた厳格な要件をすべて満たす必要があります。一つでも欠けていれば免許は下りません。それぞれの要件について、実務的なポイントを見ていきましょう。

①事務所の要件

　宅建業を営むためには、適切な「事務所」が必要です。この事務所には、次のような要件が求められます。物理的に独立した専用のスペースであること（自宅の一室でも可能ですが、生活空間と明確に区分されている必要があります）。継続的に使用できる場所であること（所有または賃貸借契約があること）。来客対応ができる設備があること（机、椅子、電話、パソコンなど）。事務所であることを示す標識を掲げられること。

　自宅を事務所にする場合、居住空間と完全に分離できない間取りでは認められないケースがあります。また、賃貸物件を事務所とする場合、賃貸借契約書に「事業用使用可」または「宅建業としての使用可」と明記されている必要があります。バーチャルオフィスやシェアオフィスは、原則として認められません。

②専任の宅地建物取引士の設置

　事務所ごとに、業務に従事する者5人に1人以上の割合で、専任の宅建士を置く必要があります。最低でも1名は必要です。「専任」とは、常勤で専従することを意味し、他社との兼務や非常勤は認められません。独立開業する場合、多くの方はご自身が専任宅建士となります。この場合、宅建士証の交付を受けていることが前提となります。

③営業保証金の供託または保証協会への加入

　顧客保護のため、次のいずれかの措置が必要です。営業保証金として1,000万円（主たる事務所）を法務局に供託する方法、または宅地建物取引業保証協会（全国宅地建物取引業保証協会または全日本不動産協会）に加入し、弁済業務保証金分担金60万円程度を納付する方法です。

　実務上、ほとんどの事業者は保証協会に加入します。1,000万円を供託するよりも、60万円の分担金で済むため、資金面での負担が大幅に軽減されるからです。ただし、保証協会への加入には、免許取得後でなければ手続きができないため、免許申請と保証協会加入は順番を守って進める必要があります。

④欠格要件に該当しないこと

　次のような欠格事由に該当する場合、免許を受けることができません。

1. 破産者で復権を得ていない者
2. 禁錮以上の刑に処せられ、その執行が終わってから5年を経過していない者
3. 宅建業法違反などにより免許を取り消され、5年を経過していない者
4. 暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過していない者
5. 法人の場合、役員の中に欠格事由に該当する者がいないこと

　これらに該当しないことを、登記されていないことの証明書、身分証明書、成年被後見人等の登記がされていないことの証明書などで証明します。

⑤事務所ごとに一定の資産要件

　免許申請時に、一定の財産的基礎があることを求められます。具体的には、資産合計額が負債合計額を超え、かつ現金または預金等の額が一定額以上であることなどです。個人事業主の場合は、預金残高や資産状況を証明する書類を提出します。

知事免許と大臣免許｜事務所の設置場所で決まる

　宅建業免許には、免許権者の違いによって「都道府県知事免許」と「国土交通大臣免許」の2種類があります。

　独立開業時は、ほとんどの場合、知事免許からスタートします。事務所が1か所であれば知事免許で十分です。営業エリアには制限がないため、知事免許でも全国どこでも営業することができます。将来的に事業が拡大し、複数の都道府県に事務所を設置する場合には、大臣免許への切り替えが必要になります。

免許取得の流れ｜申請から営業開始まで

　宅建業免許取得から営業開始までの流れは、次のようなステップで進みます。

免許取得後の義務｜継続的なコンプライアンス

　宅建業免許は、取得したら終わりではありません。免許業者には、継続的な義務が課せられています。

　これらの義務を確実に履行することで、免許の効力を維持し、信頼される不動産事業者としての地位を保つことができます。

個人事業と法人設立｜どちらで開業すべきか

　宅建業免許は、個人事業主としても法人としても取得できます。独立開業を目指す方にとって、どちらの形態を選ぶかは重要な判断です。

　初期投資を抑えてスタートしたい場合は個人事業、将来的な事業拡大や金融機関からの融資を視野に入れる場合は法人設立が向いています。ただし、個人事業で免許を取得した後に法人化する場合、個人の免許は引き継げず、法人として改めて新規申請が必要になる点に注意が必要です。

行政書士に依頼するメリット｜何をどこまでしてくれるのか

　宅建業免許申請は、ご本人による申請も可能です。しかし、多くの開業希望者が行政書士に依頼されるのには、明確な理由があります。

①要件診断と取得可能性の判断

　免許取得を目指す前に、現在の状況で要件を満たしているかを診断します。事務所の適格性、宅建士の専任要件、資金要件、欠格事由の有無など、すべての要件について詳細に確認します。「このまま申請できるのか」「何を準備すればよいのか」が明確になります。

②事務所要件のアドバイス

　自宅を事務所にする場合の間取りの確認、賃貸借契約書の記載内容のチェック、バーチャルオフィスとの違いなど、事務所要件は最も誤解が多い部分です。写真の撮り方、レイアウトの工夫など、実務的なアドバイスを提供します。

③必要書類の収集と申請書類の作成

　申請に必要な書類の洗い出し、各証明書の取得代行、申請書類一式の作成を行います。特に、誓約書、業務経歴書、事務所の配置図、資産に関する調書など、専門的な知識が必要な書類の作成をサポートします。書類の整合性や記載漏れを防ぎ、一発で受理されるよう万全の準備を整えます。

④行政窓口での申請代行と補正対応

　都道府県庁の宅建業担当窓口への申請書類の提出を代行します。万が一、補正指示があった場合も、行政担当者との連絡や追加資料の作成を迅速に行います。「平日に役所に行く時間がない」「行政とのやり取りが不安」という方にとって、大きな安心材料となります。

⑤保証協会加入手続きのサポート

　免許取得後の保証協会への加入手続きについても、必要書類の準備や手続きの流れをアドバイスします。営業開始までをトータルでサポートします。

⑥免許取得後の継続サポート

　変更届、更新申請（5年後）、法改正への対応など、免許取得後も継続的にサポートします。「取った後、何をすればいいのか分からない」という事態を防ぎ、コンプライアンスの維持をお手伝いします。

　宅建業免許申請は、単に書類を作成して提出するだけではなく、法令解釈、要件の適合性判断、行政との調整など、専門的な知識と経験が求められる手続きです。開業準備で忙しい中、確実に免許を取得したい方にとって、行政書士は心強いパートナーとなります。

よくあるご質問

まとめ｜夢を現実に変える第一歩を

　宅建業免許の取得は、不動産ビジネスで独立するための絶対条件です。長年培った経験や人脈を活かして自分のビジネスを始めたい、不動産投資の知識を活かして仲介業にも挑戦したい——そんな夢を持つあなたにとって、免許取得は最初の、そして最も重要なステップです。

　確かに、手続きは複雑で、準備すべきことも多くあります。でも、その一つひとつを着実にクリアしていけば、必ず免許は取得できます。そして、免許を手にしたとき、あなたの不動産ビジネスが正式にスタートします。

　「何から準備すればいいか分からない」「自分が要件を満たしているか不安」「事務所をどう準備すればいいか迷っている」「手続きを確実に進めたい」——どんな疑問や不安でも構いません。

　宅建業免許の取得にお悩みの際は、お気軽にお尋ねください。

　あなたの独立開業の夢を、一緒に現実にしていきましょう。まずは現在の状況をお聞かせください。そこから、最適なスタートプランをご提案させていただきます。免許取得という大きな一歩を、私たちが全力でサポートいたします。